15 Settembre, 2002
modificare la nuova legge sui canoni, riformare la gestione del servizio pubblico dell’ERP
Documento di Sunia, SPI Cgil e Camera del Lavoro di Cremona

PREMESSA

L’applicazione della legge regionale sui canoni negli alloggi di edilizia pubblica ha messo in evidenza i problemi che le Organizzazioni sindacali degli inquilini hanno previsto e denunciato durante tutto l’iter di approvazione della nuova normativa, ovvero: la nuova legge sui canoni genera impatti economici e una distribuzione degli aumenti nel territorio e fra le famiglie sbagliati, ingiusti e sproporzionati: a parità di condizioni di alloggio, gli aumenti sono maggiori per gli inquilini in condizioni economiche peggiori; a parità di condizioni economiche, gli inquilini che abitano nel patrimonio più vecchio e degradato pagano un aumento maggiore; a parità di alloggio e di condizioni economiche, gli inquilini delle città capoluogo di provincia e delle città più grandi (a cominciare dalle città superiori a 30.000 abitanti) pagano aumenti sensibilmente superiori.

I motivi di tale incongrua determinazione e distribuzione degli aumenti, risiedono nell’impiego di valori dei parametri di calcolo del “canone oggettivo” e degli indici di sopportabilità che, alla prova dei fatti, risultano irreali, sbilanciati e non adeguatamente dosati: i costi convenzionali di costruzione non hanno alcun riscontro con la serie storica dei costi di intervento effettivi dell’edilizia sovvenzionata nel territorio lombardo; l’effetto combinato dei parametri di vetustà, classe demografica e ubicazione, oltre ad aggravare il grado di irrealtà dei costi base convenzionali, tendono nelle pur diverse situazioni locali a sopravvalutare gli oneri fondiari (e le rendite urbane di posizione), tanto da suscitare l’imbarazzo di molti Comuni; gli indici di sopportabilità non riescono a “governare” le incongruenze e le sproporzioni dei parametri di calcolo del valore locativo, ivi compreso il tasso di rendimento, lasciando irrisolti i problemi di eccesso di aumento del canone, a cominciare dai comparti più vulnerabili dell’utenza, come le persone sole e i settori dell’utenza meno abbiente.

I correttivi previsti dalla norma, che da un lato introducono un criterio di limitazione del canone attraverso il riferimento al prezzo di locazione rilevabile sul mercato locale, dall’altro la facoltà dell’ente di procedere alla riduzione negoziata (o all’aumento) del costo convenzionale per motivate condizioni di degrado legate allo stato di conservazione dell’immobile (o di pregio), valgono nel primo caso a dimostrare che il sistema del canone è mal dosato quanto basta da doversi applicare diffusamente e già dalle classi mediane dell’area di permanenza l’estremo rimedio del valore minore di mercato, mentre nel secondo caso siamo in presenza di un criterio sottomesso a condizioni tanto restrittive da essere largamente disatteso dalla maggior parte delle aziende.

Questi aumenti degli affitti si aggiungono alle spese già eccessive dei servizi e del riscaldamento il cui onere, oltre a sottrarsi ad ogni effettivo controllo da parte dell’utenza per mancanza di procedure e sedi certe di valutazione sui costi e sui contratti di fornitura, è aumentato negli ultimi anni anche per effetto di addebiti impropri da parte delle ALER (oneri per spese di amministrazione e generali), sui quali è tuttora in atto una controversia sindacale e legale che la legge 27/07 non contribuisce affatto a risolvere.

I meccanismi di graduazione degli aumenti previsti dalla legge, peraltro interpretati e applicati dalle ALER, d’intesa con la Regione, nel modo che è stato ritenuto più favorevole agli obiettivi di aumento immediato delle entrate a bilancio delle aziende, si dimostrano anch’essi mal conformati e inadeguati rispetto alle esigenze di moderazione dell’impatto economico della nuova norma.

- In senso generale, la nuova legge, invece di attuare una riforma degli affitti giusta e coerente con le finalità sociali degli alloggi, affrontando anche il problema del controllo dei costi aziendali e degli sprechi di gestione, si preoccupa solo di aumentare le entrate a bilancio degli enti, scaricando sugli inquilini i costi degli investimenti per la manutenzione del patrimonio, e gravando i Comuni – oggi e in prospettiva – di costi crescenti per l’assistenza alle famiglie più bisognose, senza alcuna esplicita assunzione di ruolo della Regione, attraverso il proprio concorso finanziario, per la sostenibilità complessiva di tale essenziale servizio.

PROPOSTE

Tutto ciò premesso, le Organizzazioni sindacali degli inquilini ritengono urgente una revisione della norma e degli atti applicativi della l.r. n. 27/07, tesa fin da ora a realizzare ogni possibile miglioramento del dispositivo, che permetta un maggiore equilibrio degli oneri e delle prestazioni corrispettive, rispetto alle condizioni economiche dell’utenza, alle condizioni qualitative e insediative degli immobili nel territorio, nonché agli obblighi di servizio degli enti e alla funzione sociale della gestione degli alloggi di ERP.

1.TAVOLI DI CONFRONTO IN REGIONE

Apertura immediata dei «tavoli» per la:

1.1 VERIFICA COMPLESSIVA DEGLI IMPATTI ECONOMICI – La Regione attivi subito la procedura prevista dall’art. 11, comma 5, della legge regionale n. 27, dell’8 novembre 2007, per considerare:
a) le risultanze complete dell’accertamento anagrafico 2007
b) la determinazione dei canoni a regime
c) l’applicazione dei dispositivi di graduazione previsti all’art. 11 l. cit., da parte delle ALER e dei Comuni
e definire i necessari correttivi.

1.2 REVISIONE DELLO SCHEMA DI CONTRATTO E RIPARTIZIONE DELLE SPESE – Ai sensi dell’art. 4, comma 2, l. cit., la Regione convochi l’incontro per ridefinire lo schema di contratto-tipo e in quest’ambito portare a soluzione il contenzioso su alcuni profili normativi del contratto in uso (eliminando le clausole incompatibili con le finalità sociali d’istituto e le clausole vessatorie per l’utenza) e sulla ripartizione delle spese (eliminare gli addebiti impropri di spese di amministrazione e generali; riequilibrare nel «Manuale delle ripartizioni delle manutenzioni» le competenze per oneri di manutenzione a carico dell’utenza).

1.3 RIFORMA DELLE ALER – La Regione, in osservanza dell’impegno assunto con l’odg n. 1145, approvato dal Consiglio Regionale il 30 ottobre 2007 (delib. n. VIII/0450), avvii subito il confronto con le OO.SS. su una riforma delle ALER che confermi lo scopo e la funzione sociale dei gestori e del patrimonio, razionalizzi i costi per una efficace ed economica gestione degli alloggi in un regime di efficienza, di rapporti col territorio, di autonomia gestionale.

2.RIDUZIONE DEGLI IMPATTI ECONOMICI

2.1 VALORE LOCATIVO – Una modifica necessaria e non dilazionabile dei criteri e dei parametri utilizzati nella determinazione del valore locativo deve intervenire anzitutto per:

a) ridurre il costo convenzionale di costruzione, portandolo a valori compatibili e coerenti con la serie storica dei costi effettivi di intervento per l’edilizia sovvenzionata in Lombardia. A questo fine la soluzione che riteniamo migliore prevede di sostituire i valori vigenti introducendo nella norma una tabella dei valori del costo di costruzione dell’edilizia sovvenzionata, anno per anno, ottenendo in questo modo anche una più congrua valutazione della vetustà degli immobili;
b) riequilibrare i valori parametrici di classe demografica e ubicazione, eliminando il livellamento verso l’alto del parametro demografico sui comuni capoluogo, riducendo l’eccessiva sopravalutazione dei valori ubicativi, fermo restando che le perimetrazioni urbane ai fini del calcolo del valore locativo per tutto il patrimonio di edilizia pubblica devono restare esclusiva competenza del Comune;
c) correggere la norma sull’adeguamento del costo di costruzione in caso di manutenzione straordinaria o risanamento dell’immobile, per togliere l’automatico allineamento del valore al costo di nuova edificazione, tenendo conto degli altri adeguamenti parametrici e del diverso sistema proposto di definizione dei costi di costruzione.

2.2 SPECIALI CORRETTIVI – La norma che introduce i correttivi del costo convenzionale (art. 3, comma 6, l.r. n. 27/07), deve essere modificata e integrata per realizzare una più efficace aderenza del valore locativo alle condizioni effettive di qualità degli insediamenti nel territorio, del caso aumentandone la misura, comunque rafforzandone la finalità rispetto alla considerazione, oltre che dello stato di conservazione dell’immobile, anche delle condizioni di degrado urbanistico e/o ambientale, di svantaggio urbano rispetto alle condizioni di accessibilità o al livello delle dotazioni infrastrutturali del quartiere, zona o frazione urbana in cui sono situati i fabbricati di edilizia pubblica, da stabilirsi da parte del Comune, con il coinvolgimento e l’accordo delle organizzazioni sindacali degli inquilini e degli enti proprietari.

2.3 CANONE SOPPORTABILE:

a) correggere gli indici di sopportabilità, utilizzando la procedura prevista dall’art. 10, comma 1, lett. a) l. cit., per riequilibrare e ridurre l’impatto dei canoni per le persone sole e nelle aree di condizione economica.
b) apportare correttivi al dispositivo della soglia patrimoniale e della proprietà immobiliare, con:
l’introduzione di ragionevoli franchigie in grado di evitare eccessive penalizzazioni nella valutazione della condizione economica e patrimoniale, ai fini della determinazione del canone sopportabile dovuto dall’inquilino;
la modifica del criterio che rileva, ai fini della decadenza, la titolarità di diritti reali o della proprietà di alloggio adeguato, estesa su tutto il territorio nazionale (r.r. n. 1/20004, art. 18, comma 1, lett. g), riportandola all’ambito regionale.

2.4 GRADUAZIONE – Sono da introdurre le seguenti variazioni:

a) periodi di graduazione superiori a 3 anni nei casi di giustificata necessità, in rapporto al diverso impatto sociale ed economico del nuovo canone a livello locale, e comunque nei casi di aumenti, rispetto al canone pagato al 31.12.2007, oltre determinate soglie percentuali e/o in valore assoluto, che l’ente proprietario definisce sentite le OO.SS. degli inquilini.
b) l’aggiornamento del canone agli effetti dell’ultimo comma dell’art. 10, l. cit. non si applica ai canoni in corso di graduazione, ma decorre solo dopo la cessazione della fase transitoria.

3.COSTI TRASPARENTI E “SOSTENIBILI”

Introdurre, con apposito provvedimento e/o integrazione normativa, parametri di efficienza, efficacia, ed economicità nella gestione dell’edilizia pubblica in Lombardia, anche ai sensi dell’art. 5, comma 3, lett. a) l. cit., stabilendo:

3.1 LA CONTABILIZZAZIONE SEPARATA per il patrimonio ERP dei Comuni.

3.2 BILANCI E FORMULARI STANDARD per la compilazione dei prospetti secondo i principi della contabilità analitica per centri di costo e profitto (in osservanza dell’impegno assunto con l’odg n. 1147, approvato dal Consiglio Regionale il 30 ottobre 2007, delib. n. VIII/0452).

3.3 IL «BILANCIO SOCIALE» per le ALER.

3.4 DIRITTI DI CONTROLLO E OBBLIGHI DI CONSULTAZIONE delle OO.SS. sui programmi di sviluppo del servizio e sui capitolati e contratti di fornitura dei servizi a rimborso.

4.AFFRONTARE IL PROBLEMA DELLE OCCUPAZIONI SENZA TITOLO

4.1 STRUMENTI D’INTERVENTO – Attraverso commissioni costituite dai Comuni, con la presenza delle OO.SS. degli inquilini, devono essere valutate le posizioni degli occupanti senza titolo, salvaguardando ai fini della regolarizzazione abitativa le situazioni di grave disagio o necessità.

5.RUOLO E APPORTO FINANZIARIO DELLA REGIONE PER LA SOSTENIBILITÀ DELL’ERP E LO SVILUPPO DEL SERVIZIO

5.1 FINANZIAMENTI REGIONALI – Definire l’apporto finanziario della Regione per la sostenibilità del sistema ERP in Lombardia e lo sviluppo del servizio, con finanziamenti adeguati a:
a) integrare la spesa per i programmi di manutenzione e riqualificazione dei quartieri degradati;
b) integrare la spesa per garantire adeguate prestazioni di sostegno alle famiglie in difficoltà, ai sensi dell’art. 7 l. cit. e in osservanza dell’impegno assunto con l’odg n. 1146, approvato dal Consiglio Regionale il 30 ottobre 2007 (delib. n. VIII/0451);
c) sostenere politiche e programmi di intervento finalizzati all’aumento dell’offerta abitativa di alloggi di edilizia residenziale pubblica.

SUNIA, via Mantova, 25 - 26100 Cremona Tel.0372448705 - Fax 0372448633 SPI-Cgil, via Mantova, 25 - 26100 Cremona Tel.0372448692 - Fax 0372448676 Cgil, via Mantova, 25 - 26100 Cremona Tel.0372448611 - Fax 0372448676